房地产业内热议长效药方 限购周期或拉长

房地产调控思路谋变 业内热议“长效药方”

12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。对比去年12月14日中央政治局会议，这次会议强调的经济工作内容延续“稳中求进”原则并提升到新高度，首次在政治局会议中提及农业供给侧改革、房地产平稳健康发展长效机制等，并提出当下经济存在的问题——产能过剩、需求结构升级矛盾仍突出、金融风险显现、部分地区困难较大等。

时隔一年半，中央政治局会议再提建立“房地产长效机制”，引起各方关注。

过去的楼市调控政策，以限购、限贷甚至限价为主，被认为更多是针对楼市短期需求的调控。这类行政调控手段，虽然暂时遏制住了房价上涨势头，但由于并未改变市场根本供求关系，一旦退出，房价可能很快出现报复性反弹，令调控成果大打折扣。今年以来，在多种因素影响下，部分热点城市房地产市场出现了较大波动，迫使这些地区出台调控政策，为市场“退烧”。

中央政治局9日召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

2014年，中央曾提出，健全房地产市场调控长效机制，主要借助住房、土地、财税、金融以及不动产登记4类政策性工具。

在建立房地产长效机制的施政目标下，相关政策如何配合，房产税、不动产登记等呼声甚高的政策工具如何落地，成为各方关注的焦点。

直接原因：市场波动较大

12月9日，中共中央政治局召开会议，会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

新华社援引清华大学房地产研究所所长刘洪玉称，房地产市场稳定发展，关键要稳定市场预期，减少市场参与者的非理性行为。从此次会议看，下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。

实际上，本届政府建立伊始，就已提出建立房地产平稳健康发展长效机制的目标，这一目标在去年4月底召开的中央政治局会议上，再度得到确认。

过去一段时间，去库存是房地产工作重点。在去年年底的中央经济工作会议上，商品房去库存被确定为经济工作五项中心任务之一。今年4月，政治局会议同样涉及房地产议题，但并未提到房地产长效机制建设的相关内容，而是提到“有序消化房地产库存”。

此背景下，去年底今年初以来，一些地方，采取提高公积金贷款比例、减税、财政补贴等手段鼓励购房。不过，去库存的效果还未显现，在宽松的政策背景下，部分热点城市房价出现强劲上升，地方政府不得不出台更严厉的调控政策，房地产市场迅速退烧。

这种波动较大的市场局面，被认为是中央再次强调建立房地产平稳健康发展长效机制的重要原因。

研究院智库中心研究总监严跃进表示，必须给房地产市场的发展注入稳定的因素，其中，长效机制就是最关键和最核心的内容。

全国土地利用总体规划专家组成员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明也指出，长效机制的建立，不仅要考虑如何形成组合拳，还要考虑政策推出的时机。要综合考虑社会对相关政策的承受性和社会经济发展的宏观背景，在经济发展放缓的新常态下，尤其需要慎重。

两大抓手：房地产税与不动产登记

严金明认为，有效的经济杠杆作为世界各国通用的调控做法，应是房地产长效机制的主要内容。

这在顶层设计中也有体现。2014年3月，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，第一次对房地产长效机制作了官方系统性阐述。按照该报告，健全房地产市场调控长效机制，主要借助住房、土地、财税、金融以及不动产登记4类政策性工具。

其中，房地产税与不动产登记制度，被认为是建立房地产长效机制，最为重要的两大政策工具。

同策咨询研究部总监张宏伟总结和梳理近年来的相关政策后认为，房地产长效机制的粗线条概况，应包含两方面。首先是，到2020年前后，完成房地产税设计和立法，对房地产交易和持有环节来征税，通过结构性的差别化税收政策来抑制投机性需求，调节收入分配。

其次是建立和实施不动产统一登记制度，实现全国个人住房信息联网。通过全国住房信息系统，为差别化房地产调控提供数据支撑和决策指南，避免一刀切，有效提前地为楼市调控做准备。

据了解，国土部计划于2016年年底前完成对全国所有市县不动产统一登记颁发新证、停发旧证。为督促各地完成工作目标，国土部启动了不动产统一登记制度落地实施情况督查工作。10月以来，已派出的48个督察组奔赴各地进行督查。

据21世纪经济报道记者了解，国土部此次派出的督察组数量，三倍于此前规划，对相关工作的重视程度可见一斑。

机制建立仍需系统性设置

此外，受访人士的一个共同观点是，在我国复杂的房地产形势下，单方面的货币、财税和土地政策，都难以真正实现房地产市场的长期稳定发展。

严跃进认为，复杂的市场形势，使得政策之间的协调和沟通越发重要。针对供给、需求、价格和预期四个主要管控因素，有的政策的“药效”慢，部分政策的“药效”快，如何建立动态的而非静态的市场观察方式，实现政策配套非常重要。

以房产税为例，重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文指出，从先期重庆上海两地试点房产税的经验来看，房产税的设计非常考验政策制定智慧。同时，作为一个地方税种，单纯的房产税制度，其调控效果难达预期。

他告诉21世纪经济报道记者，对于供需矛盾突出的城市，比如上海，带有普征性质的房产税，税率远远小于当地房价上涨预期，房屋持有人仍然会选择空置。而对于另一些非热点城市，如重庆，据其测算，加征房产税带来的长期稳定税源，难以替代高额的土地出让金，并不能促使当地政府完全摆脱对土地财政的依赖。

刘贵文认为，不管是上述四项政策工具，还是土地、货币和税收政策，都仅仅停留在工具层面。在各部门联动推进相关工作的前提下，还需要综合考虑不同地区房地产行业冷热不均的复杂现状，以促进我国经济发展方式转变，摆脱国民经济对房地产行业的过度依赖为最终目标，提高土地政策灵活性，发挥货币政策对经济转型的促进作用，激发地方政府对地方税收政策改革的探索热情，为房地产发展长效机制进行系统性的设置。

房地产长效机制或与楼市无关 限购限贷周期或拉长

《人民日报专访郁亮谈楼市调控：楼市不存在“崩盘”风险》——今天你被这篇文章刷屏了吧?

邦爷看到这篇文章时，标题已经被中国新闻网改成了《楼市不存在崩盘风险 刹车不能踩太久》。话说，标题一改，影响力迅速扩大，报道得到近300个网站转载。

邦爷注意到，人民日报采访的背景是，12月9日中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

很多人还记得，1997年11月，时任万科总经理的王石接受国务院总理朱镕基的问讯，然后1998年“房改”了，开启了中国房地产市场的黄金二十年。

在这一背景下，郁亮接受《人民日报》专访，建言房地产的长效机制，自然引发了社会的广泛关注。但他的建议会被决策层全盘接受吗?

郁氏“药方”：副作用太大

邦爷觉得，郁亮的建言被决策层全盘采纳的概率非常小。因为他的“药方”，比如“通过政策倾斜，提高居住用地比例”，很可能拖累经济长期增长。

郁亮认为，东京、巴黎、伦敦等很多城市，工业用地占比仅6%左右，国内城市往往在百分之十几以上，由此也挤压了住宅用地比例。厂房建得再多、GDP做得再大，企业员工买不到、买不起房子，也不利于城市的长远发展。未来土地用途应该更多向住宅倾斜。

但是，大量削减工业用地，会让企业员工失去岗位。当一个城市的就业岗位不足时，对住宅的迫切需求也就没有了。

上海市规划国土资源管理局副局长岑福康提到，先进制造业不同于服务业，不同于科技创新空间，某种程度上是城市非常重要的组成部分;如果没有先进制造业，城市将会“空心化”。

之前，上海一个产业区的招商部门领导在出席由《每日经济新闻》报社举办的第六届中国价值地产年会(上海)城市论坛时，也批驳了上海“缺地”的说法指出，上海大量的建设用地是为高端产业预留的。

从中也可以看出地方政府管理的思路——绝不会因为短期的住宅市场供求，放弃经济中远期增长的空间。

至于他提出的“完善相关标准，提高土地使用效率”，在一线城市也很难执行。比如，提高容积率就很难让上海一类城市接受。

虽然，提高容积率可有效增加城市住宅供应，但是城市人口密度因为容积率，也会大幅度提高。一旦发生类似“非典”这样的疫情，或者各种火灾、地震等灾害，居民如果无法及时疏散，可能会出现重大伤亡。美国“911事件”中，只有世界贸易中心的双子楼坍塌，死亡人数却接近3000人，便显示出高容积率住宅所存在的潜在隐患。

至于郁亮提出的“探索建立土地市场多元化供应制度，允许让有土地一方根据规则跟买地人谈、让市场主体自行谈判交易”，估计也不能解决目前上海、北京、深圳等热点城市的土地供给不足难解问题。拿日本来说，成田机场就因为“读钉子户”长达41年不同意拆迁，开港30多年仍然没有建完。

长效机制：很可能通过都市圈来解决

但郁氏药方，并非完全无效。郁亮提出“借助轨道交通，加快卫星城和城市群疏散核心城区人口，并为大量新市民提供购房定居机会”，这一观点已经被业内外广泛接受。

在12月8日在“长江三角洲地区主要领导座谈会”上，领导就要求加快构筑互联互通的综合交通网络，协调推进跨省域重大铁路和高速公路项目前期工作，研究规划沿海、沿江铁路，推动城市群轨道交通规划对接。

未来，类似东京、纽约这样的都市圈、城市群，有希望在一线城市周边大规模出现。

但要迅速实现各城市之间轨道交通的互联互接，所需要的时间，可能远远比想像中的长。以上海的11号线的花桥段为例，早在2013年就已经开始运营，但从花桥到苏州的“苏州S1线”至少要到2021年才能建成通车。

有开发商说，实现各城市间轨道交通的互联互通，不仅取决于地方的建设资金是否充裕，更和执掌地层的胸怀有关。因为，一旦实现各相邻城市的互联互通，各地的资源、资金、企业、人才都将快速流动，有可能会给部分地方的经济带来短暂的冲击。因此需要协调各城市的关系和利益，难度大，周期也会很长。

在这样的背景下，目前被视为短期政策的限购、限贷政策，退出周期很可能比开发商预想得要长。

上海链家研究院的数据显示，在11月28日，上海进一步升级了限贷政策后，新增客户和新增房源的比例由11月23日—29日的4.9:1，锐减至11月30日至12月6日的3.8:1，限购、限贷平衡市场供需，抑制房价快速上涨的作用可谓立竿见影。在热点城市无法通过都市圈有效迅速扩增供给的大背景下，限购、限贷很可能会成为长期政策。