广州“商住房”限购松绑 释放出了哪些信号?

昨日(3月3日)广州发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。其中在促进房地产市场平稳健康发展部分，指出要优化商服类项目建设和销售管理，取消了在2017年3月30日开始的公寓限购政策。通知指出：商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象，并要求商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元。

>> 广州商业用房市场的这三年

商服类房产也称商业用房，是指包括商铺、酒店公寓、商业类经营场所等房产。由于价格相对于住宅便宜，所以尽管有不能落户、水电费较贵等问题，在一线城市中曾一度是住宅类房地产的重要替代品。

2017年3月30日，广州市政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，严格限制公寓等商服类房地产项目：对商服类房地产项目房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。其次，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。

小面积商办物业、公寓因此受到重创。克而瑞数据显示，广州商服物业库存量已经从2017年3月末的513.57万平方米增加到2018年11月末的675.87万平方米，去化周期也从19个月上升至39个月，商铺去化周期则上升为73个月，花都区甚至高达21年。

到了2018年12月，广州商服类物业销售限制首`次放松，对商服类项目规定不再“一刀切”，并对新老项目作出区分。当天晚间出台的《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》提出，2017年3月30日前(含当日)成交土地上的商服类物业不再限定销售对象。

这使得当时广州公寓市场出现回暖。广州中原数据显示，受2018年底“1219商服政策”利好影响，2019广州公寓市场成交反弹，成交28469套、156万平方米，同比上涨66%，去库存周期下降至9个月，已基本在“安全线”内。

而2017年3月30日后新增的商服类项目，由于最小分割单元不得低于300平方米，且产品销售对象仍规定为法人单位，导致的直接后果就是写字楼空置率上升，开发商在广州拿商业地块的意愿大幅降低。3月3日新政出炉，直接解决了3.30之后的增量问题。

>> 释放出哪些信号

330新政的终止与商服类项目的春天?广州取消公寓限购政策一出，便引发社会热议。在分析人士看来，或有更多城市松绑公寓、商铺的限购政策，商住房市场可能迎来回暖。

合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌表示：受该政策利好，此次受疫情影响较大的商业市场有望缩短“冷清期”，让房企和客户更快重拾对商业市场信心，整体能够回归正常发展轨道，有利于商业地产市场更加稳健以及多元发展。

中原地产首席分析师张大伟称：商改住项目政策的变化对整体市场影响并不大。商改住作为历史产物，有必要逐渐消化这部分存量。广州商改住新政是有利于解决商改住项目存量过多的一个政策试点。

“这可以看作是重磅救市信号，其目的一是平衡供求关系，二是快速去化库存，三是帮助开发商迅速回笼资金，四是为了稳定商服类物业价格和市场，对广州物业来说是利好信息”。在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，广州公寓商铺限购松绑后，或有更多城市取消公寓商铺的限购，全国商住房市场可能迎来回暖。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示：此政策有很多亮点和新意，每一条都释放宽松信号。广州作为一线城市中第一个对商住类项目松绑的城市，有很强的示范效应。对各地酒店式公寓等商服类项目或有政策放松的启示。

目前来看，即便疫情受到控制，后续各行各业经济的恢复，包括房地产市场的销售回调，还有较长一段时间。此时，广州再发松绑新政，无疑为市场带来一剂强心针。

事实上，从“调整限售规则”到“商改租”，广州商服类物业去化的政策探索一直在进行，此次通知对商服类物业的大幅度放开，也是广州在探寻经济发展、人才承载、商业市场稳定之间平衡的一次尝试。