北京楼市限购再升级 二套房认定重回“认房又认贷”

(小编赵莹莹)面对恐慌情绪下的非理性购买，昨天傍晚，市住建委联合市金融局等部门出台楼市调控新“京八条”。

新政中，不仅首次按“普宅”和“非普宅”区分贷款首付比例，将首套房最低首付提至35%，而且修改了二套房的认定标准，名下已拥有1套住房家庭再次购房的，即使上笔贷款已还清，仍将视为二套。北京也成为全国第一个全面降投资型购房杠杆的城市。

9月29日，因为被查出“捂盘惜售”，国锐金顶和公园懿府两个项目被暂停网签。新政还表态称，市住建委、市规土委等部门将继续开展专项治理，依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地，以及中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。

“严查不是一阵风，而是要变成常态化。国庆假期期间，北京房地产市场的检查还将继续。”市住建委相关负责人表示，对于检查中发现的问题绝不姑息，将综合采用停网签、资质核查、公示曝光、记入信用档案等手段，由相关部门实施联合惩戒。J201

“普宅”VS“非普宅”

这是北京市关于房屋认定的一个标准，根据规定——

住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)

单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)

实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍

满足以上三个条件中的一条，即可算作“非普宅”。

■数读新政

70%

50%

购买首套普通自住房

首付比例

不得低于

首套房属于“非普宅”

首付比例

不得低于

对拥有1套住房的居民家庭

为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的

无论有无贷款记录

首付比例

均不低于

所购二套房属于“非普宅”

首付比例

不得低于

40%

35%

■房贷首付

区分“普宅”和“非普宅”

差别化住房信贷政策，是新“京八条”中最引人注意的地方。新政中明确，除了自住型商品房、两限房等政策性住房外，购买首套房首付比例不得低于35%。其中，若首套房属于“非普宅”，首付比例不得低于40%。

同时，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%。若所购房屋属于“非普宅”，首付款比例不低于70%。

■点评：二手房价格将现回落

“这是一项针对有所抬头的投资型购房群体的政策，通过提高金融杠杆的方式，提高投资门槛，降低投资回报率。”亚豪机构市场总监郭毅告诉小编，尤其是对于按照房屋评估价批贷的二手房市场来说，由于今年实际成交价格的增速已远远高于评估价的涨幅，随着措施的落地，预计二手房的实际首付比例可能达到50%至70%，“这将极大抑制二手房的购买需求，预计部分涨速过快的区域二手房价格将出现回落。”

■土地出让

“控地价、限房价”

新政强调要加大住宅用地供应力度，并结合年度土地供应计划，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。进一步加大自住型商品房用地供应，除东城、西城、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品房用地入市交易。

对于市场高度关注的高地价问题，新政要求，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

■点评：让刚需有房可买

“今年前9个月，北京纯商品住宅套均总价已高达536万元，而已提出的最贵自住房，一套90平方米户型的总价也不过315万元。”郭毅指出，加大自住型商品房和中小户型商品房的供应，可以让刚需及刚改型购房人有房可买。“控地价、限房价”的政策则是为了防止高价地和高房价的现象继续蔓延，也避免由此而推导出的房价上涨预期。

■二套房

“认房又认贷”

此次新政中还修改了对于二套房的认定标准，从“认房不认贷”变更为“认房又认贷”。也就是说，名下已有1套住房的家庭再次购房的，即使首套房的贷款已还清，也将被视为二套房，执行最低5成首付的标准。而在此前，若首套房房贷已还清，二套房也能享受3成的低首付。

■点评：将对豪宅成交造成很大影响

“这是全国第一个真正意义上的信贷收紧，对于改善型购房需求，尤其是豪宅的成交将造成很大影响。”北京中原地产市场总监张大伟分析，2016年是北京豪宅成交的“井喷”年，1000万元以上高端物业的成交目前已突破4000套。按照新政，豪宅客户基本都将被认定为二套，除非“卖一买一”，“70%的首付将快速降低购房人的入市节奏”。

以购买500万元的二套普宅为例，在过去，若购房人已将上笔房贷还清，则只需支付150万元的首付，而新政之后，首付款将增加到250万元。

■开发商

哄抬房价将不发预售证

新政明确，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书，属于现房销售的暂不办理现房销售备案。取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，销售中也要继续严格执行明码标价、一房一价，实际销售价格不得高于申报价格。

开发商要在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，不得把明码标价变成口头告知，不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛。中介机构也必须实行明码标价，不得违规独占房源信息、哄抬房价。同时，严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

■点评：让楼市重回理性

“本轮房价上涨首先源自新盘。”郭毅分析说，先是在地价刚性成本压力倒逼下，今年上市的大部分纯新盘均定价较高。随后，部分老项目在并未升级产品的背景下开始跟风涨价。对期房和现房销售价格加以管控，更大的作用在于严格抑制老项目后期的盲目跟风调价，从供应端入手，让楼市重新回归理性。

本报小编 赵莹莹 J201